Федеральное государственное бюджетное научное учреждение Федеральный центр образовательного законодательства
Rus|Eng  

[Поскольку спор разрешен без исследования и оценки всех обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, с нарушением правил доказывания, дело по иску об изменении условий договора аренды в части размера арендной платы передано на новое рассмотрение]


ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

от 10 февраля 2003 года Дело N Ф03-А51/03-1/59 


(извлечение)


Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу государственного образовательного учреждения Дальневосточного государственного технического университета на решение от 03.09.2002, постановление от 24.10.2002 по делу N А51-3573/2002-2-145 Арбитражного суда Приморского края по иску государственного образовательного учреждения Дальневосточного государственного технического университета к обществу с ограниченной ответственностью "АЛС-ЭМ", 3-е лицо: Комитет по управлению государственным имуществом Приморского края, об изменении условий договора аренды.

Государственное образовательное учреждение Дальневосточный государственный технический университет обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "АЛС-ЭМ" об изменении условий договора аренды от 18.02.1999 и изложении п. 3.1 договора в следующей редакции: "Арендная плата за указанное в п. 1.1 помещение составляет 86400 (восемьдесят шесть тысяч четыреста) рублей в месяц с учетом НДС и оплачивается арендатором путем перечисления денежных средств ежемесячно до 10 числа, следующего за расчетным, на счет Управления Федерального казначейства Минфина России по Приморскому краю ГРКЦ ГУ РФ по Приморскому краю г. Владивостока. БИК банка 040507001, счет N 40102810100000990002 ИНН (назначение платежа (2010205) арендная плата за _____ месяц 200 __ год. Арендодатель: ГОУ ДВГТУ, лицевой счет N 030750001 10, договор от 18.02.1999 N без номера).

Налог на добавленную стоимость самостоятельно рассчитывается и перечисляется арендатором отдельным платежным поручением в инспекцию Министерства по налогам и сборам по месту регистрации арендатора и в платежное поручение на перечисление арендных платежей за пользование федеральным недвижимым имуществом не включается.

Величина арендной платы может корректироваться не чаще 1-го раза в год с учетом официального коэффициента инфляции, установленного Приморским краевым комитетом государственной статистики".

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, к участию в деле привлечен Комитет по управлению государственным имуществом Приморского края.

В процессе рассмотрения спора истец уточнил исковые требования и просил установить размер арендной платы в сумме 73679 руб. в месяц с учетом НДС.

Решением от 03.09.2002 п. 3.1 договора аренды здания по ул. Аксаковская, 12 в г. Владивостоке, заключенного 18.02.1999 между ГОУ ДВГТУ и ООО "АЛС-ЭМ", изменен и изложен в редакции: "Арендная плата за указанное в п. 1.1 помещение составляет 26765 руб. в месяц с учетом НДС и оплачивается арендатором путем перечисления денежных средств ежемесячно до 10 числа, следующего за расчетным, на счет Управления Федерального казначейства Минфина России по Приморскому краю ГРКЦ ГУ РФ по Приморскому краю г. Владивостока, БИК банка 04050701, счет N 40102810100000990002 ИНН 2536040707 (назначение платежа (2010205) арендная плата за _____ месяц 200 __ год. Арендодатель: ГОУ ДВГТУ, лицевой счет N 03075000110, договор от 18.02.1999 N без номера).

Налог на добавленную стоимость самостоятельно рассчитывается и перечисляется арендатором отдельным платежным поручением в ИМНС РФ по месту регистрации арендатора и в платежное поручение на перечисление арендных платежей за пользование федеральным недвижимым имуществом не включается".

Постановлением апелляционной инстанции от 24.10.2002 решение суда от 03.09.2002 оставлено без изменения.

Разрешая спор, суд исходил из того, что для изменения договора в части размера и порядка внесения арендных платежей истцом заявлено надлежащее основание: несоответствие п. 3.1 договора от 18.02.1999 пункту 11 ст. 39 ФЗ "Об образовании", согласно которому сдача государственного имущества в аренду должна осуществляться по ценам, не ниже сложившихся в данном регионе. При определении размера арендной платы суд руководствовался Положением "О порядке определения ставок арендной платы и сдачи в аренду объектов, находящихся в собственности Приморского края", утвержденным постановлением губернатора Приморского края N 664 от 31.08.2001.

Не согласившись с принятыми по делу решением и постановлением, Дальневосточный государственный технический университет в своей кассационной жалобе просит их отменить и удовлетворить его требования в полном объеме.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что при установлении размера арендной платы судом неверно применены необходимые для расчета коэффициент типа здания и коэффициент качества нежилого помещения.

Настаивает на том, что в настоящее время арендуемое ответчиком здание находится в удовлетворительном техническом состоянии при отсутствии только горячего водоснабжения (прочие коммунальные услуги имеются).

В связи с этим полагает, что при расчете арендной платы подлежат применению коэффициент типа здания - 0,9, коэффициент качества нежилого помещения - 1,07 вместо примененных судом коэффициентов 0,3 и 0,97 соответственно.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель истца поддержала доводы жалобы в полном объеме.

Представитель ООО "АЛС-ЭМ" выразил согласие с принятыми по делу судебными актами и просил оставить их без изменения.

Комитет по управлению государственным имуществом Приморского края в отзыве на кассационную жалобу поддержал позицию ГОУ ДВГТУ, считает, что определение типа здания не входит в полномочия судебных органов; для установления технического статуса спорного объекта недвижимости необходимо назначение экспертизы.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ в заседании суда объявлялся перерыв до 03 февраля 2003 года до 14 часов.

Рассмотрев материалы дела, изучив доводы жалобы и выслушав представителей сторон, судебная коллегия Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа находит принятые по делу решение и постановление подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение, исходя из нижеследующего.

Как видно из материалов дела, Дальневосточным государственным техническим университетом (арендодатель) и ООО "АЛС-ЭМ" (арендатор) 18.02.1999 заключен договор на аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Аксаковская, 12, общей площадью 576 кв. м и прилегающего к нему земельного участка площадью 456 кв. м.

Арендная плата определена сторонами с учетом технического состояния здания на момент заключения договора в сумме 15000 рублей в месяц, в том числе НДС, без внесения платежей за коммунальные услуги. При этом пунктом 3.1 договора предусмотрено, что величина арендной платы может корректироваться не чаще 1 раза в год с учетом коэффициента инфляции, установленного Приморским краевым комитетом государственной статистики.

Заявляя иск об изменении условий договора, ДВГТУ сослался на несоответствие размера арендной платы требованиям Закона "Об образовании" (п. 11 ст. 39), предусматривающего сдачу в аренду государственного имущества не ниже цен, сложившихся в регионе.

Данное обстоятельство судом не установлено в полном объеме, спор разрешен без исследования и оценки всех обстоятельств, имеющих значение для дела, а также с нарушением правил доказывания, установленных главой 7 АПК РФ.

Так, при рассмотрении спора суд установил, что арендуемое ответчиком здание в настоящее время является складским, а признаками административного, как на этом настаивают истец и Комитет по управлению государственным имуществом Приморского края, оно не обладает.

Между тем определение типа спорного здания относится к полномочиям лиц, обладающих специальными знаниями в этой области, и для полного, объективного и всестороннего рассмотрения дела необходимо их заключение.

Коэффициент качества спорного нежилого помещения также определен судом без фактического установления необходимых для этого обстоятельств.

Так, судом без соответствующего заключения полномочных лиц по мотиву непредставления ответчиком договоров с коммунальными службами сделан вывод об отсутствии в арендуемом ответчиком помещении холодного и горячего водоснабжения, канализации, электричества и центрального отопления. Доводы истца и Комитета по управлению государственным имуществом Приморского края о наличии коммунальных услуг в здании по улице Аксаковская, 12 не были приняты судом во внимание без надлежащего исследования обстоятельств дела.

В момент заключения договора (1999 г.) стоимость аренды, определенная сторонами, соответствовала требованиям существующей и в тот период статьи 31 ФЗ "Об образовании", поскольку в аренду передавалось здание, находящееся в аварийном состоянии, при отсутствии электроэнергии, отопления, холодного и горячего водоснабжения. При этом согласованная сторонами арендная плата за складское помещение в сумме 15000 руб. предполагалась к внесению на весь период действия договора (до 01.03.2019) с возможным ее увеличением, связанным только с инфляцией. Указанное согласование сторон не было обосновано необходимым в данном случае расчетом.

В связи с неурегулированностью вопроса о размере арендных платежей после обустройства здания возник настоящий спор.

Пунктом 2.2.2 договора аренды от 18.02.1999 предусмотрена обязанность арендатора производить за свой счет внутренний текущий и капитальный ремонт арендуемых помещений, связанный со своей деятельностью.

Поэтому в целях разрешения спора суду необходимо дать оценку данному пункту договора и с учетом этого установить, нарушено ли в настоящее время требование ФЗ "Об образовании" в части сдачи государственного имущества в аренду по ценам, не ниже сложившихся в регионе.

Для этого необходимо оценить стоимость произведенных ООО "АЛС-ЭМ" работ по капитальному ремонту здания, установить момент окончания работ и определить, в какой части сумма затрат по капитальному ремонту погашена льготной арендной платой за период аренды после обустройства помещения.

В случае, если указанной льготой по арендной плате и освобождением от оплаты коммунальных услуг погашены затраты арендатора по капитальному ремонту, признанным судом в качестве необходимого для здания, у ДВГТУ имеется право для изменения условий договора в этой части и приведения размера арендных платежей в соответствие с требованиями ФЗ "Об образовании".

При этом, исходя из правил ст. 616 ГК РФ, необходимо дать оценку предложению ДВГТУ о возможности отдельного погашения затрат ООО "АЛС-ЭМ" по капитальному ремонту.

В связи с тем, что данные обстоятельства судом не исследовались и им не давалась оценка, поэтому дело направляется на новое рассмотрение.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа


ПОСТАНОВИЛ:

решение от 03.09.2002 и постановление апелляционной инстанции от 24.10.2002 Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-3573/2002-2-145 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в этот же суд в первую инстанцию.