Федеральное государственное бюджетное научное учреждение Федеральный центр образовательного законодательства
Rus|Eng  

[Арбитражный суд удовлетворил иск о признании недействительным договора аренды нежилого помещения в связи с нарушением установленного законом порядка заключения договора, в части требований о применении последствий недействительности сделки дело передано на новое рассмотрение, в ходе которого суду исходя из арендных ставок, используемых в данном регионе в период пользования вторым ответчиком помещением, определить размер платы за пользование имуществом и дать оценку доводам ответчика о частичной уплате арендной платы]


ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и

обоснованности решений (определений, постановлений)

арбитражных судов, вступивших в законную силу

от 1 марта 2005 года Дело N А55-6365/04-38 


(извлечение)


Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Общественного фонда развития интернет-технологий (ОФРИТ) "Поколение", г. Самара,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 06.09.2004 и Постановление апелляционной инстанции того же суда от 19.11.2004 по делу N А55-6365/04-38

по иску Прокуратуры Самарской области, г. Самара, к Государственному образовательному учреждению среднего профессионального образования "Самарский механико-технологический техникум", г. Самара, третье лицо - Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Самарской области, г. Самара, о признании недействительным договора аренды от 01.09.2003 и применении последствий его недействительности,


УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Самарской области от 06.09.2004 по делу N А55-6365/2004-38, оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции того же суда от 19.11.2004, удовлетворен иск Прокурора о признании недействительным (ничтожным) договора аренды нежилого помещения, заключенного Государственным образовательным учреждением среднего профессионального образования "Самарский механико-технологический техникум" (первый ответчик) и Общественным фондом развития интернет-технологий "Поколение" (второй ответчик). В части требований о применении последствий недействительности сделки в иске отказано. К участию в деле привлечено Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Самарской области.

В кассационной жалобе второй ответчик просит отменить принятые по делу судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Считает, что суд не принял во внимание смешанный характер договора от 01.09.2003, как включающего в себя и условия договора аренды, и условия договора купли-продажи, в связи чем у суда отсутствовали основания для признания договора недействительным в целом. Считает, что суд не применил подлежащую применению ст. 38 Закона Российской Федерации "Об образовании", предусматривающую возможность сдачи имущества в аренду образовательным учреждением без согласия собственника, неправильно применил п. 4 ст. 13 Федерального закона Российской Федерации "Об основных гарантиях прав ребенка в РФ", так как обстоятельств, свидетельствующих об ухудшении социальных условий образования, воспитания и развития учащихся техникума в связи с передачей помещений в аренду, не установлено. Выводы суда об отсутствии согласия Совета техникума на заключение договора аренды считает не соответствующими представленным доказательствам. Считает неправомерным исключение из числа доказательств, подтверждающих уплату вторым ответчиком арендной платы, копии расходного кассового ордера от 28.11.2003, а также необоснованным вывод суда о том, что п. 4.1 договора аренды предусматривает нецелевое использование бюджетных средств.

Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Самарской области представило отзыв на кассационную жалобу, в котором поддерживает принятые по делу судебные акты.

В судебном заседании представитель второго ответчика поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам. Пояснил, что поставка компьютерной техники в соответствии с договором от 01.09.2003 не была произведена. Представитель Прокуратуры и представитель первого ответчика с доводами кассационной жалобы не согласны. Представитель первого ответчика заявил, что условие о поставке компьютерной техники вторым ответчиком явилось существенным условием договора от 01.09.2003, как договора аренды, так как в качестве арендной платы договором предусмотрены обязательства второго ответчика по оказанию услуг по монтажу и настройке данной техники.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, правильность применения норм материального и процессуального права в пределах, установленных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва третьего лица, пояснения представителей лиц, участвующих в деле, судебная коллегия кассационной инстанции пришла к выводу о наличии оснований для изменения принятых по делу судебных актов.

Из материалов дела следует, что Прокурор обратился в арбитражный суд в пределах предоставленных ему ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации полномочий с иском о признании недействительным договора аренды нежилого помещения площадью 69,1 кв. м, расположенного в г. Самаре по ул. Антонова-Овсеенко, д. 51, заключенного 01.09.2003 ответчиками. Прокурором также заявлено требование о применении последствий недействительности данной сделки.

В основание иска положены обстоятельства, связанные с отсутствием согласия собственника имущества на заключение данного договора, а также условиями договора об уплате арендной платы непосредственно первому ответчику и погашением обязательств первого ответчика перед гражданином Герасимовым А.В., чем нарушены требования ч. 1 ст. 296 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 41, 42, 51 Бюджетного кодекса Российской Федерации, п. 2.2.5 договора от 02.03.2000, заключенного первым ответчиком с собственником имущества.

Суды первой и апелляционной инстанций установили факт заключения ответчиками 01.09.2003 договора аренды нежилого помещения для размещения компьютерного клуба, офиса и пункта оплаты услуг телефонной компании, а также факт нахождения арендованного имущества в федеральной собственности. Суд первой инстанции дал оценку данному договору, сделав вывод, что он содержит элементы иных договоров: возмездного оказания услуг, поставки, - вытекающих из основного договора аренды. Суд установил факт передачи помещения второму ответчику 01.09.2003 и возвращения помещения по акту, составленному 17.05.2004. Суд установил отсутствие доказательств, подтверждающих получение согласия собственника арендованного помещения на передачу данного помещения в аренду, проведение экспертизы, целью которой является оценка последствий передачи помещения в аренду.

Суд пришел к выводу о нарушении требований ст. ст. 296, 298 и 608 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды и признал данный договор недействительным в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд апелляционной инстанции дополнительно сослался на нарушение порядка заключения договора аренды, установленного п. 11 ст. 39 Федерального закона Российской Федерации "Об образовании" от 10.07.92 и п. п. 3, 4 Федерального закона Российской Федерации "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации", придя также к выводу об использовании арендуемого помещения в целях, не соответствующих целям деятельности образовательного учреждения и заданиям собственника, а также об использовании подлежащей уплате арендной платы на оплату услуг частного лица, а не на обеспечение и развитие образовательного процесса.

Судебная коллегия считает вывод судов первой и апелляционной инстанции о недействительности договора аренды от 01.09.2003 соответствующим закону и основанным на имеющихся в деле доказательствах.

Первый ответчик является государственным образовательным учреждением, имущество которого находится в федеральной собственности. Первый ответчик обладает в отношении здания, расположенного в г. Самара по ул. Антонова-Овсеенко, д. 51, правами оперативного управления на основании договора N 962 от 02.03.2000, заключенного им с Департаментом по управлению государственным имуществом Самарской области. Условием данного договора является использование здания в целях размещения учебных аудиторий (п. 1.1.).

В соответствии со ст. 296 Гражданского кодекса Российской Федерации учреждения в отношении закрепленного за ними собственником имущества права владения, пользования и распоряжения осуществляют в пределах, установленных законом, и в соответствии с целями своей деятельности. Согласно ст. 298 Гражданского кодекса Российской Федерации учреждение не вправе распоряжаться закрепленным за ним имуществом. В силу ч. 3 ст. 120 Гражданского кодекса Российской Федерации особенности правового положения отдельных видов государственных и иных учреждений определяются законом и иными правовыми актами.

Статьей 39 (п. 11) Закона Российской Федерации "Об образовании" (в редакции от 25.06.2002) предусмотрено, что образовательное учреждение может выступить арендодателем закрепленных за ним объектов собственности с согласия совета образовательного учреждения. Вместе с тем п. 5 ст. 43 того же Закона предусматривал необходимость получения согласия собственника имущества образовательного учреждения на использование закрепленных за ним объектов собственности при осуществлении деятельности, связанной с получением дохода, в этом случае собственник имеет право на часть получаемого дохода.

Здание N 51 по ул. Антонова-Овсеенко в соответствии с заданием собственника, указанном в договоре от 02.03.2000 за N 962, подлежит использованию только в целях размещения учебных аудиторий, то есть для оказания социальных услуг населению в сфере образования, и является объектом социальной инфраструктуры для детей (ст. 1 Федерального закона от 24.07.98 "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации"). В соответствии с п. 3 ст. 13 того же Закона имущество, находящееся в государственной собственности и являющееся объектом социальной инфраструктуры для детей, обособление которого предназначено для целей образования, может быть использовано только в целях образования. Сдаче в аренду такого имущества учреждением должна предшествовать проводимая учредителем экспертная оценка последствий такого договора в целях обеспечения образования детей, договор не может быть заключен, если в результате экспертной оценки установлена возможность ухудшения образовательных условий, такой договор может быть признан недействительным по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Следовательно, законодатель, оговорив в п. 11 ст. 39 Закона Российской Федерации "Об образовании" право образовательного учреждения, не являющегося собственником закрепленного за ним имущества, выступать в качестве арендодателя закрепленного за ним имущества, обусловил реализацию данного права необходимостью соблюдения целевого назначения имущества (ст. 296 ГК РФ, ст. 13 ФЗ РФ "Об основных гарантиях прав ребенка в РФ"), проведения учредителем образовательного учреждения экспертизы последствий заключения такого договора (ст. 13 ФЗ РФ "Об основных гарантиях прав ребенка в РФ"), получения согласия совета образовательного учреждения (ст. 39 Закона РФ "Об образовании"), получения согласия собственника при использовании имущества в целях получения дохода, то есть изменения целевого назначения объекта недвижимости (п. 5 ст. 43 Закона РФ "Об образовании"), обеспечения права собственника на получение части дохода (там же).

Поскольку экспертной оценки последствий заключения договора аренды не проводилось, собственник не был извещен о намерении первого ответчика заключить договор аренды и не давал согласия на изменение целевого использования закрепленной за первым ответчиком недвижимости и на заключение договора аренды, договор аренды не предусматривает получение собственником части дохода от сдачи имущества в аренду, следовательно, установленный законом порядок заключения договора был нарушен и суд правомерно признал данный договор недействительным как ничтожную сделку в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы ответчика о том, что суд не принял во внимание сложную правовую природу договора, не могут быть приняты во внимание. Суд первой инстанции указал, что данный договор содержит и условия договора купли-продажи, но данные условия вытекают из основного договора - договора аренды. Данный вывод суда основан на имеющихся в деле доказательствах и не противоречит обстоятельствам дела. Пунктом 4.2 договора предусмотрены обязательства оплаты им арендной платы по договору путем оказания услуг по установке, настройке и диагностике компьютерной техника, инсталляции программного обеспечения. Оказание данных услуг непосредственно увязано с обязанностью второго ответчика поставить первому ответчику указанную в договоре технику и с обязанностью первого ответчика оплатить ее. Следовательно, и обязательства по поставке товара связаны с обязательствами второго ответчика по внесению арендной платы, о чем заявил и представитель первого ответчика в судебном заседании. Статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает действительность части сделки при недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной его части. Поскольку поставка товара договором напрямую увязана с исполнением обязательства второго ответчика по уплате арендной платы путем оказания услуг первому ответчику, связанных с обслуживанием закупленной техники, у суда отсутствуют основания предполагать, что договор купли-продажи техники был заключен первым ответчиком без обязательства второго ответчика по оказанию услуг с зачетом стоимости таких услуг в счет арендной платы. При этом, как пояснили представители сторон в суде, данный договор в части поставки компьютерного оборудования и не был исполнен сторонами. Следовательно, оснований для признания договора от 01.09.2003 недействительным только в части арендных правоотношений, предусмотренных ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется.

Оснований для отмены принятых по делу судебных актов в части признания недействительным договора от 01.09.2003, предусмотренных ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит.

Вместе с тем суд отказал в удовлетворении требования о применении последствий недействительности сделки, указав, что помещение, являвшееся предметом договора, освобождено вторым ответчиком 17 мая 2004 г., условия договора в части внесения арендной платы вторым ответчиком не исполнены.

В соответствии с п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученной по недействительной сделке, а в случае невозможности - возвратить полученное в натуре (в том числе, когда полученное выражается в пользовании имуществом), возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

При аренде полученное выражается в пользовании имуществом. Арендная плата является формой оплаты права пользования переданным в аренду имуществом. В результате исполнения ничтожной сделки второй ответчик фактически пользовался арендованным помещением и в силу ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан возместить другой стороне в денежной форме стоимость этого пользования.

Следовательно, установив факт пользования имуществом вторым ответчиком и факт неисполнения обязательства по внесению арендной платы им, у суда не было законных оснований для отказа в иске в части требований о применении последствий недействительности сделки. Поскольку данное требование не было рассмотрено судом, дело в этой части подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по существу заявленного требования.

При новом рассмотрении суду необходимо, исходя из арендных ставок, обычно используемых в данном регионе в период пользования вторым ответчиком помещением, определить размер платы за пользование имуществом в денежном выражении, дать оценку доводам ответчика о частичной уплате арендной платы по расходном кассовому ордеру от 28.11.2003, поскольку выводы суда об отсутствии в данном документе сведений об основаниях уплаты (исполнении договора аренды от 01.09.2003) не соответствуют имеющимся в деле доказательствам.

Расходы по уплаченной вторым ответчиком государственной пошлине по кассационной жалобе в размере 1000 руб. в силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на второго ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа


ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 06.09.2004 и Постановление апелляционной инстанции того же суда от 19.11.2004 по делу N А55-6365/2004-38 изменить.

В части признания недействительным договора аренды нежилого помещения площадью 69,1 кв. м, расположенного в г. Самаре по ул. Антонова-Овсеенко, д. 51, заключенного 01.09.2003 между Государственным образовательным учреждением среднего профессионального образования "Самарский механико-технологический техникум", г. Самара, и Общественным фондом развития интернет-технологий "Поколение", г. Самара, решение суда первой инстанции и Постановление суда апелляционной инстанции по данному делу оставить без изменения.

В части отказа в иске о применении последствий недействительности сделки решение суда первой инстанции от 06.09.2004 и Постановление суда апелляционной инстанции от 19.11.2004 отменить, дело в этой части требований направить в первую инстанцию Арбитражного суда Самарской области для рассмотрения по существу заявленного требования.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.