Федеральное государственное бюджетное научное учреждение Федеральный центр образовательного законодательства
Rus|Eng  

[Поскольку при заключении дополнительного соглашения к договору аренды нежилого здания стороны нарушили положения ФЗ ""Об образовании"", установив размер арендной платы значительно ниже рыночных цен, используемых в данном регионе, о чем свидетельствует имеющееся в деле заключение эксперта, суд правомерно признал указанное соглашение недействительным в части определения размера арендной платы]


ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 2 сентября 2005 года Дело N А56-15895/04


Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Коняевой Е.В., судей Кадулина А.В. и Рудницкого Г.М., при участии от ЗАО "Балтийская Инвестиционная Корпорация" Богатовой А.В. (доверенность от 01.12.04), Тонковской Т.В. (доверенность от 06.01.05), от Федерального агентства по образованию Евсегнеева В.А. (доверенность от 31.05.05), от ГОУ ВПО "Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет" Кислицына В.П. (доверенность от 15.06.05), рассмотрев 31.08.05 в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Балтийская Инвестиционная Корпорация" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.05 по делу N А56-15895/04 (судьи Барканова Я.В., Копылова Л.С., Тимухина И.А.),


УСТАНОВИЛ:

Министерство образования Российской Федерации обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к закрытому акционерному обществу "Балтийская Инвестиционная Корпорация" (далее - Корпорация), государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет" (далее - Университет), закрытому акционерному обществу "ИГБ Консалтинг СПБ" (далее - ЗАО "ИГБ Консалтинг СПб") с иском о признании недействительным дополнительного соглашения от 29.06.01 N 3 к договору аренды от 01.12.94 в части определения арендных платежей за нежилое здание общей площадью 2839,2 кв.м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Серпуховская, дом 10, литер А, и признании недействительным постановления (решения) Ученого совета Университета от 02.07.01 об установлении арендной платы за пользование тем же нежилым зданием.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено государственное учреждение юстиции "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" (далее - ГУЮ "ГБР").

В порядке процессуального правопреемства судом первой инстанции произведена замена истца - Министерства образования Российской Федерации на Федеральное агентство по образованию Министерства образования и науки Российской Федерации (далее - Агентство).

Решением от 28.02.05 (судья Серова И.Н.) в части признания недействительным дополнительного соглашения отказано, в части признания недействительным постановления (решения) ученого совета производство по делу прекращено в связи с неподведомственностью спора арбитражному суду.

В порядке процессуального правопреемства апелляционным судом произведена замена ГУЮ "ГБР" на Главное управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - ГУ ФРС).

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.05 решение отменено, признано недействительным дополнительное соглашение от 29.06.01 N 3 к договору аренды от 01.12.94 б/н, заключенному между Университетом и акционерным обществом закрытого типа "ИГБ Консалтинг СПб" (далее - АОЗТ "ИГБ Консалтинг СПб"), в части установления размера арендной платы в сумме, эквивалентной 150000 долларам США в год; признано недействительным постановление (решение) Ученого совета Университета от 02.07.01 N 9 в части изменения пункта 4.4 договора аренды от 01.12.94 б/н.

В кассационной жалобе Корпорация просит отменить постановление апелляционного суда полностью и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Податель жалобы не согласен с выводом апелляционного суда о несоответствии размера арендной платы, установленного оспариваемым соглашением, уровню цен, сложившихся в Санкт-Петербурге при сдаче в аренду помещений, аналогичных арендуемому нежилому зданию.

В жалобе указывается на то, что заключение эксперта не подтверждает размер арендной ставки, сложившейся в Санкт-Петербурге при аренде здания общей площадью 2800 кв.м, аналогичного зданию по адресу: Санкт-Петербург, ул. Серпуховская, д. 10, литер А.

Корпорация также полагает, что спор о признании недействительным постановления (решения) Ученого совета неподведомствен арбитражному суду.

В отзывах на кассационную жалобу Агентство и Университет просят оставить в силе постановление апелляционного суда, а в удовлетворении жалобы отказать.

В судебном заседании представитель Корпорации поддержал доводы жалобы, а представители Университета и Агентства против ее удовлетворения возразили.

ЗАО "ИГБ Консалтинг СПб" и ГУ ФРС надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как усматривается из материалов дела, нежилое здание общей площадью 2839,2 кв.м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Серпуховская, дом 10, литер А, закреплено за Университетом на праве оперативного управления.

Университет (арендодатель) и АОЗТ "ИГБ Консалтинг СПб" (правопредшественник ЗАО "ИГБ Консалтинг СПб", арендатор) заключили 01.12.94 договор аренды указанного здания сроком на 47 лет. Договор зарегистрирован в ГУЮ "ГБР" в установленном порядке.

В дальнейшем стороны заключили дополнительное соглашение от 29.06.01 N 3, изменив обязанности арендатора, в том числе по размеру арендной платы. Соглашение также зарегистрировано в установленном порядке ГУЮ "ГБР" 19.07.01.

С согласия Университета трехсторонним соглашением от 29.04.02 ЗАО "ИГБ Консалтинг СПБ" уступило свои права арендатора Корпорации на существующих условиях.

Истец, полагая, что дополнительное соглашение от 29.06.01 N 3 в части изменения размера арендной платы заключено Университетом с превышением полномочий, предоставленных учреждению собственником, обратилось с требованием о признании соглашения в этой части недействительным. При этом истец указывает на то, что соглашением установлена арендная плата значительно ниже цен, сложившихся в Санкт-Петербурге, что противоречило на момент заключения соглашения пункту 4 статьи 27 Федерального закона "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" и пунктам 3, 11 статьи 39 Закона Российской Федерации "Об образовании". По этому же основанию истец потребовал признать недействительным постановление (решение) Ученого совета Университета от 02.07.01 о согласии заключить дополнительное соглашение.

Отказывая в удовлетворении требования о признании соглашения недействительным, суд первой инстанции исходил из того, что одновременно с уменьшением размера арендной платы на арендатора была возложена обязанность нести бремя расходов по содержанию арендованного имущества, его эксплуатации, охране, противопожарной безопасности, обеспечению здания коммунальными услугами, содержанию электрохозяйства средств связи и т.п., а также обязанность по проведению за свой счет капитального и косметического ремонта, реконструкции здания, что уравнивает арендную плату по соглашению с рыночной ставкой арендной платы в Санкт-Петербурге.

Прекращая производство по делу в части признания постановления (решения) Ученого совета Университета недействительным, суд исходил из того, что Ученый совет не наделен статусом юридического лица, является выборным органом самоуправления образовательного учреждения, такой спор не подлежит рассмотрению арбитражным судом.

Отменяя решение, апелляционный суд пришел к выводу, что согласованный сторонами в оспариваемом соглашении размер арендной платы не соответствует существующим в Санкт-Петербурге рыночным ценам, что противоречит статье 296 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пункту 8.6 Устава Университета.

В отношении прекращения производства по делу в части признания недействительным постановления (решения) Ученого совета Университета, апелляционный суд указал, что параграф 1 главы 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не содержит исчерпывающего перечня видов споров, подлежащих рассмотрению в арбитражных судах. С учетом критериев подведомственности споров арбитражным судам, установленных в статьях 27 и 28 АПК РФ, требование о признании недействительным постановления (решения) Ученого совета Университета подлежит рассмотрению арбитражным судом.

Как предусмотрено статьей 296 ГК РФ, казенное предприятие, а также учреждение в отношении закрепленного за ними имущества осуществляют в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им.

В соответствии с пунктом 11 статьи 39 Закона Российской Федерации "Об образовании" и пунктом 4 статьи 27 Федерального закона "О высшем и послевузовском профессиональном образовании", действовавших на момент заключения оспариваемого соглашения, сдача в аренду государственным, муниципальным высшим учебным заведением закрепленных за ним объектов собственности, а также земельных участков осуществляется без права выкупа с согласия совета образовательного учреждения по ценам, которые не могут быть ниже цен, сложившихся в данном регионе.

Как следует из договора аренды от 01.12.94, арендная плата с 01.10.95 по 31.12.04 установлена в сумме в рублях, эквивалентной 75000 долларам США в год (без налогов). В период с 31.12.04 до окончания срока действия договора арендная плата была установлена в размере 250000 долларов США в год. При этом помимо уплаты арендной платы на арендатора было возложено возмещение расходов арендодателя по содержанию здания (пункты 3.2.7 и 4.6 договора).

Дополнительным соглашением от 29.06.01 стороны изменили размер арендной платы на период с 31.12.04 до окончания срока действия договора, уменьшив его до 150000 долларов США в год (без учета НДС и земельного налога). При этом стороны договорились, что дальнейшая эксплуатация здания осуществляется за счет арендатора, арендатор не вправе требовать от арендодателя возмещения расходов на капитальный ремонт, косметический ремонт, реконструкцию здания как во время действия договора, так и после его прекращения. На арендатора была также возложена обязанность до передачи здания арендодателю в связи с прекращением договора произвести за свой счет косметический ремонт фасадов здания и его внутренних интерьеров.

Как следует из результатов назначенной судом экспертизы по оценке рыночной стоимости аренды в Санкт-Петербурге в 2001 и 2004 годах, наиболее вероятная ставка аренды общей площади 2839,2 кв.м по состоянию на 29.06.01 составляет 769516 долларов США (с учетом НДС) в год, а по состоянию на 21.06.04 917280 долларов США (с учетом НДС).

Доводы подателя жалобы о том, что экспертное заключение не может быть признано надлежащим доказательством, в связи с тем, что при проведении оценки экспертом был дан ответ на иной вопрос, чем был поставлен перед экспертом, не могут быть приняты, так как направлены на переоценку заключения экспертизы, оценка которому дана апелляционным судом. К полномочиям суда кассационной инстанции не относится оценка доказательств, имеющихся в деле.

Суд кассационной жалобы не может согласиться также с доводом жалобы о неподведомственности спора о признании недействительным постановления (решения) Ученого совета.

Как усматривается из Устава Университета (пункт 5.5), Ученый совет является выборным представительным органом и осуществляет общее руководство Университетом. К его правомочиям отнесено, в частности, разрешение на сдачу в аренду закрепленных за Университетом объектов собственности, а также земельных участков. Пунктом 8.6 Устава предусмотрено, что сдача в аренду закрепленных за Университетом объектов собственности осуществляется с согласия Ученого совета.

Таким образом, Ученый совет, являющийся органом управления, правомочен принимать решения, влекущие правовые последствия

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.04.04 N 168 Агентство в пределах и порядке, определенных федеральными законами, актами Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации, осуществляет полномочия собственника в отношении необходимого для обеспечения исполнения функций федеральных органов государственной власти федерального имущества, в том числе переданного федеральным государственным унитарным предприятиям, федеральным казенным предприятиям и государственным учреждениям, подведомственным Агентству.

Согласно части 1 статьи 27 АПК РФ арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.

Поскольку полномочия собственника в отношении имущества Университета, закрепленного на праве оперативного управления, осуществляет Агентство, спор о признании недействительным решения органа управления учреждения подведомствен арбитражному суду как экономический спор между собственником и учреждением.

При таких обстоятельствах кассационная жалоба корпорации удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа


ПОСТАНОВИЛ:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.05 по делу N А56-15895/04 оставить без изменения, а кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Балтийская Инвестиционная Корпорация" - без удовлетворения.


Председательствующий

КОНЯЕВА Е.В.

Судьи

КАДУЛИН А.В.

РУДНИЦКИЙ Г.М.