Федеральное государственное бюджетное научное учреждение Федеральный центр образовательного законодательства
Rus|Eng  

[Отказано в иске о признании недействительным договора аренды и о применении последствий недействительности ничтожной сделки, так как истец не представил доказательств нарушения прав и законных интересов учащихся ответчика, а также нарушений требований закона при заключении спорной сделки]


ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

от 28 декабря 2004 года Дело N Ф03-А04/04-1/3707 


(извлечение)


Резолютивная часть постановления объявлена 27 декабря 2004 года. Полный текст постановления изготовлен 28 декабря 2004 года.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы государственного образовательного учреждения "Профессиональный лицей N 27", общества с ограниченной ответственностью "Дальсервис" на решение от 05.08.2004, постановление от 30.09.2004 по делу N А04-1929/04-4/92 Арбитражного суда Амурской области по иску прокурора Амурской области в защиту государственных интересов к государственному образовательному учреждению "Профессиональный лицей N 27", обществу с ограниченной ответственностью "Дальсервис", третье лицо: Территориальное управление Министерства имущества РФ в Амурской области, о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки.

Прокурор Амурской области в защиту государственных интересов обратился в Арбитражный суд Амурской области с иском к государственному образовательному учреждению "Профессиональный лицей N 27", обществу с ограниченной ответственностью "Дальсервис" о признании договора аренды N 372-Ф от 01.05.2003, заключенного между ГОУ "Профессиональный лицей N 27" и ООО "Дальсервис", недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки на основании статей 166 - 168 ГК РФ.

В обоснование иска прокурор сослался на то, что договор аренды N 372-Ф от 01.05.2003 заключен с нарушением статьи 13 ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в РФ", устанавливающей обязательное проведение учредителем образовательного учреждения экспертной оценки последствий заключения договора аренды, и статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой не произведен перевод жилых помещений в нежилые.

В порядке ст. 51 АПК РФ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Территориальное управление Министерства имущества РФ в Амурской области.

До принятия решения по делу прокурор Амурской области уточнил исковые требования и просил признать договор аренды N 372-Ф от 01.05.2003 недействительным (ничтожным), обязать ООО "Дальсервис" освободить и передать ГОУ "Профессиональный лицей N 27" помещения площадью 2206,4 кв. м, расположенные в общежитии по адресу: г. Благовещенск, ул. Трудовая, 47.

Решением от 05.08.2004, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 30.09.2004, исковые требования прокурора Амурской области удовлетворены в полном объеме. Суд признал договор аренды N 372-Ф от 01.05.2003 ничтожным на основании статей 166, 168 ГК РФ, сославшись на тот факт, что в нарушение ст. 9 ЖК РСФСР и постановления главы Администрации Амурской области N 359 от 21.06.1999 при заключении договора аренды между ГОУ "Профессиональный лицей N 27" и ООО "Дальсервис" перевод спорных помещений общежития из жилых в нежилые в установленном законом порядке не производился, а также на отсутствие согласия совершеннолетних граждан, проживающих в указанном общежитии, на передачу в аренду помещений площадью 2206,4 кв. м иным лицам в соответствии со ст. 17 ФЗ "Об основах жилищной политики".

Кроме того, суд применил последствия недействительности ничтожной сделки и обязал ООО "Дальсервис" освободить нежилые помещения, расположенные в общежитии по адресу: г. Благовещенск, ул. Трудовая, 47, и передать их ГОУ "Профессиональный лицей N 27".

Не согласившись с принятыми по делу решением и постановлением, ГОУ "Профессиональный лицей N 27" и ООО "Дальсервис" в своих кассационных жалобах просят их отменить и в удовлетворении иска прокурору Амурской области отказать.

В обоснование жалоб заявители приводят доводы о том, что суд при рассмотрении спора не учел нормы Закона РФ "Об образовании", дающие полномочия образовательному учреждению на самостоятельную финансово-хозяйственную деятельность, в том числе заключение договоров и сдачу имущества, находящегося в оперативном управлении, в аренду. ГОУ "Профессиональный лицей N 27" указывает на то, что средства, полученные образовательным учреждением в качестве арендной платы, лицей использует на обеспечение своей уставной деятельности и социальные нужды. Обращает внимание суда кассационной инстанции на тот факт, что из 650 учащихся только 27 являются иногородними и нуждаются в общежитии, возможность же поселения общежития равна 400 человек.

В судебное заседание кассационной инстанции Территориальное управление Министерства имущества РФ в Амурской области, извещенное по имеющемуся в деле адресу о времени и месте слушания жалобы, своего представителя не направило.

Представители ГОУ "Профессиональный лицей N 27" и ООО "Дальсервис" доводы, изложенные в жалобах, поддержали в полном объеме.

Представитель прокурора Амурской области выразил согласие с обжалуемыми судебными актами и просил оставить их без изменения.

В судебном заседании кассационной инстанции объявлялся в порядке статей 163, 284 АПК РФ перерыв до 27 декабря 2004 года до 14-00 часов.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, кассационная инстанция считает необходимым отменить оспариваемые судебные акты, в иске - отказать по следующим основаниям.

Права и свободы человека и гражданина, как указывается в статье 18 Конституции РФ, являются непосредственно действующими, они определяют смысл, содержание и применение законов. Законодательные и другие правовые акты государства многообразны, регулируют самые различные общественные отношения, и в таком их многообразии приоритет принадлежит правам и свободам человека и гражданина, которые должны выступать главным ориентиром законодательной и правоприменительной практики.

В соответствии с Законом РФ "Об образовании", образовательное учреждение вправе выступать в качестве арендатора и арендодателя имущества. Средства, полученные образовательным учреждением в качестве арендной платы, используются на обеспечение и развитие образовательного процесса в данном образовательном учреждении (статьи 39, 43).

На основе указанного Закона и Устава ГОУ "Профессиональный лицей N 27" директор заключил договор аренды помещений общежития с ООО "Дальсервис". При заключении договора было получено согласие собственника в лице Комитета Администрации Амурской области по управлению государственным имуществом, а также в последующем - одобрение учредителя (л. д. 42, т. 2).

Из пояснений директора ГОУ "Профессиональный лицей N 27" суд установил, что отношения между ответчиками по сдаче спорного имущества в аренду продолжаются уже длительное время. Содержание общежития требует значительных затрат, средства из федерального бюджета на эти цели не выделяются.

Материалами дела подтверждается, что средства, получаемые от арендной платы, используются ответчиком в соответствии с целями образовательного процесса и воспитания учащихся (л. д. 140, т. 1).

Указанные доводы суды первой и апелляционной инстанций необоснованно не приняли во внимание, указав, что они противоречат нормам действующего законодательства и материалам дела.

Из материалов дела следует, что в течение действия спорного договора в общежитии проживало около 40 человек (л. д. 43, т. 2). Как пояснил директор ГОУ "Профессиональный лицей N 27", из 650 учащихся лицея только 27 являются иногородними и нуждаются в проживании в общежитии. Документы, имеющиеся в материалах дела, подтверждают, что в общежитии, кроме учащихся ГОУ "Профессиональный лицей N 27", проживают учащиеся других образовательных учреждений в связи с проводимым ремонтом.

Истец не доказал обратное и не представил документов, свидетельствующих о том, что сдаваемые в аренду помещения необходимы ответчику для целей образовательного характера и воспитания учащихся.

Следовательно, предназначенное для проживания студентов помещение используется по своему прямому назначению.

Кроме того, срок действия договора в настоящее время истек и договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Арендодатель (ответчик) в соответствии со ст. 610 ГК РФ может в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону, в том случае, если ему понадобятся дополнительные площади для размещения учащихся.

В материалах дела содержатся документы, свидетельствующие о регулярных проверках, проводимых в общежитии. Из них следует, что учащиеся проживают в нормальных условиях, в общежитии имеются комнаты для самостоятельной подготовки, есть возможность для приготовления пищи, стирки и сушки белья, просмотра телевизионных программ (л. д. 33, т. 1, л. д. 35 - 37, т. 2, л. д. 43, т. 2). Замечания, которые высказывались в ходе проверок, руководством ГОУ "Профессиональный лицей N 27" устранены (л. д. 53 - 57, т. 1).

В главе 1 Федерального закона РФ "Об основных гарантиях прав ребенка в РФ" определены основные направления по обеспечению прав детей на охрану здоровья; защиты прав и законных интересов детей в сфере профессиональной ориентации; защиты прав детей при формировании социальной инфраструктуры для детей и др.

В статье 9 данного Закона указывается, что при осуществлении деятельности в области образования и воспитания ребенка в семье, образовательном учреждении не могут ущемляться права ребенка.

В материалах дела не содержится доказательств нарушения прав и законных интересов несовершеннолетних учащихся, проживающих в спорном общежитии.

Исходя из вышеизложенного не принимается судом кассационной инстанции и ссылка суда на нарушение ст. 17 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", так как при сдаче общежития в аренду не нарушены права и законные интересы учащихся.

Противоречит материалам дела и вывод суда о переводе помещений общежития из жилых в нежилые как необходимое условие при сдаче общежития в аренду.

Ссылка суда на ст. 288 ГК РФ является неправомерной, так как правовой режим объектов, названных в указанной статье (и в целом - в главе 10 данного Кодекса), относится в основном к объектам потребительского использования для личного проживания граждан - собственников жилых помещений и членов их семей.

Не применяется в данном случае к рассматриваемым обстоятельствам и ст. 9 Жилищного кодекса РСФСР, в которой речь идет о переводе жилых домов и жилых помещений в нежилые, так как в указанном Кодексе имеется специальная глава 4, посвященная пользованию общежитиями. В статье 109, 110 данной главы Жилищного кодекса РСФСР такого требования не содержится.

Кроме того, из технического паспорта здания и выписки из реестра федерального имущества следует, что общая полезная площадь здания составляет 3065,9 кв. м, полезная площадь жилых помещений - 1676,5 кв. м, полезная площадь нежилых помещений составляет 1389,4 кв. м, а в аренду сдавалось 2206,4 кв. м площади. Материалы дела свидетельствуют, что в аренду сдавались также и нежилые помещения, а часть помещений арендатором использовалось для проживания (в качестве гостиницы), следовательно, перевода помещений из жилых в нежилые не требовалось.

Таким образом, доводы суда нельзя признать законными и обоснованными, материалами дела не подтверждается, что затронуты права и законные интересы учащихся ГОУ "Профессиональный лицей N 27". При сдаче в аренду спорных помещений фактически не нарушены смысл, содержание Закона РФ "Об основных гарантиях жилищной политики", ФЗ РФ "Об основных гарантиях прав ребенка в РФ", ГК РФ, Жилищный кодекс РСФСР. Применение судом статей 166 - 168 ГК РФ является неправомерным.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа


ПОСТАНОВИЛ:

решение от 05.08.2004 и постановление апелляционной инстанции от 30.09.2004 Арбитражного суда Амурской области по делу N А04-1929/04-4/92 отменить.

Прокурору Амурской области в иске о признании недействительным договора аренды N 372-Ф от 01.05.2003 и применении последствий недействительности сделки отказать.

Арбитражному суду Амурской области произвести поворот исполнения отмененных судебных актов в порядке ст. ст. 325, 326 АПК РФ.

Арбитражному суду Амурской области выдать справки на возврат из федерального бюджета государственной пошлины по кассационным жалобам государственному образовательному учреждению "Профессиональный лицей N 27" в размере 2000 рублей, обществу с ограниченной ответственностью "Дальсервис" в размере 500 рублей.