Федеральное государственное бюджетное научное учреждение Федеральный центр образовательного законодательства
Rus|Eng  

[Договор аренды, заключенный на 15 лет, противоречил нормам ГК РСФСР 1964 г., допускавшим заключение подобных договоров на срок не более 5 лет. Кроме того, в аренду было сдано бывшее здание детского сада, а в соответствии с Законом "Об образовании" запрещено менять назначение имущества, которое ранее использовалось в образовательных целях. Поэтому договор аренды является ничтожным.]


ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО - КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности решений (постановлений)

арбитражных судов, вступивших в законную силу

от 15 августа 2000 года Дело N Ф08-2128/2000 


(извлечение)


Федеральный арбитражный суд Северо - Кавказского округа при участии в судебном заседании представителей Армавирской женской организации "Вера", без участия представителей Комитета по управлению имуществом г. Армавира и МУП "Жилхоз", извещенных о времени и месте судебного заседания в установленном порядке, рассмотрев кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом г. Армавира на постановление апелляционной инстанции от 15.06.2000 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-2108/2000-38/46, установил следующее.

Комитет по управлению имуществом г. Армавира (КУИ г. Армавира) обратился в арбитражный суд с иском к Армавирской женской организации "Вера" о признании недействительным договора аренды нежилых помещений, расположенных по адресу г. Армавир, ул. Ленина, 97, и применении последствий недействительности сделки.

В качестве 3-го лица к участию в деле привлечено муниципальное унитарное предприятие "Жилхоз".

Решением от 22.03.2000 договор аренды нежилых помещений признан недействительным, суд обязал ответчика освободить занимаемые им помещения. Судебный акт мотивирован тем, что договор аренды заключен без согласия собственника, на безвозмездной основе, что противоречит действующему законодательству.

Постановлением апелляционной инстанции от 15.06.2000 решение суда первой инстанции отменено, в иске отказано на основании того, что оспариваемый договор безвозмездного пользования помещениями заключен на основании постановления главы администрации г. Армавира, действовавшего в пределах предоставленных ему законом полномочий. Проект постановления был внесен Комитетом по управлению имуществом города, поэтому договор заключен с согласия последнего. Суд установил, что сторонами заключен не договор аренды, а договор безвозмездного пользования имуществом сроком на 15 лет, что не противоречило нормам ГК РСФСР.

В кассационной жалобе КУИ г. Армавира просит отменить постановление апелляционной инстанции, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на то, что заключенный договор не соответствует требованиям законодательства об аренде и безвозмездном пользовании имуществом, судом не дана оценка доводам комитета о том, что не производилось изменение назначения помещений, в которых ранее были расположены детские ясли N 1. У ЖКХ отсутствовали полномочия на заключение договора аренды, так как только Комитет по управлению имуществом был наделен таким правом на основании Указа Президента РФ от 14.10.92 N 1230. Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представители Армавирской женской организации "Вера" высказали свои возражения против доводов кассационной жалобы и пояснили, что занимаемое ими имущество относится к муниципальной собственности, расходов по его содержанию организация не несет, так как имущество передано безвозмездно. Комитет по управлению имуществом г. Армавира предлагал организации другие помещения, но поскольку имеется договор о безвозмездном пользовании спорным помещением сроком на 15 лет, от предложений организация отказалась.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей Армавирской женской организации "Вера", Федеральный арбитражный суд Северо - Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела видно, что производственно - эксплуатационное объединение жилищно - коммунального хозяйства г. Армавира и Армавирская женская организация "Вера" 16.12.94 заключили договор N 20, по условиям которого арендодатель предоставляет в пользование нежилое помещение в доме N 97 по ул. Ленина г. Армавира площадью 186,9 кв. м для использования в целях, определяемых уставными задачами арендатора. Срок действия договора установлен с 20.10.94 по 20.10.2010 (пятнадцать лет).

Основанием к заключению договора явилось постановление главы администрации г. Армавира от 20.10.94 N 1448 "О передаче в безвозмездное пользование Армавирской женской организации "Вера" нежилых помещений, расположенных по ул. Ленина, 97".

Согласно статье 59 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик, действовавшего на момент заключения оспариваемого договора, при толковании договора судом принимается буквальное значение содержащихся в нем выражений. Исходя из этого, следует признать, что сторонами заключен договор аренды нежилых помещений.

Согласно статье 277 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года срок договора, заключенного между государственными и общественными организациями, не может превышать 5 лет, тогда как договор безвозмездного пользования имуществом исчисляется более короткими сроками и касается лишь отдельных видов основных фондов (статья 342 указанного Кодекса).

Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде определили, что аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование имуществом.

Заключение сторонами договора безвозмездного пользования имуществом сроком 15 лет противоречило действующему на момент заключения законодательству и в этой части договор ничтожен (статья 48 ГК РСФСР 1964 г.).

Сторонами не отрицается, что ответчику переданы в пользование помещения ликвидированного детского сада N 1 г. Армавира.

Согласно пункту 10 статьи 39 Закона Российской Федерации "Об образовании" при ликвидации образовательного учреждения объекты собственности направляются на развитие образования. Письмом Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 01.03.93 N АЧ-6/1489 любое изменение служебного назначения зданий, сооружений, оборудования детских садов, не может производиться без согласия соответствующего комитета по управлению имуществом. Решения местных органов управления по ликвидации, перепрофилированию являются недействительными.

Ответчиком не представлено доказательств того, что КУИ г. Армавира разрешил перепрофилирование служебного назначения помещений детских яслей.

В доходы бюджетов городов (в том числе районных городов) зачисляются доходы от налогов и иных финансовых источников. Арендная плата является одним из видов таких источников. Согласно пункту 3.1 Положения о Комитете по управлению имуществом в г. Армавире, утвержденном постановлением главы администрации г. Армавира от 21.02.94 N 233, только Комитет имеет исключительное право осуществлять полномочия арендодателя при сдаче в аренду имущества, при этом пользование муниципальным имуществом должно быть возмездным.

Согласно Уставу производственно - эксплуатационного объединения жилищно - коммунального хозяйства г. Армавира, зарегистрированному под N 9365 от 19.05.93, последний не обладает правом сдавать в аренду муниципальное имущество, оно вправе сдавать в аренду имущество, находящееся на балансе объединения, с согласия Комитета по управлению имуществом, поэтому доводы апелляционной инстанции о том, что проект постановления о передаче ответчику в безвозмездное пользование был внесен истцом, поэтому ЖКХ вправе был заключить договор, не соответствуют материалам дела.

Изложенное свидетельствует о том, что договор N 80 от 16.12.94, заключенный ЖКХ г. Армавира и ответчиком, является недействительным (ничтожным) на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, и не порождает правовых последствий. Признавая договор ничтожным, суд применяет последствия недействительности ничтожной сделки, приводя стороны в первоначальное положение. По указанным основаниям постановление апелляционной инстанции подлежит отмене, а решение суда первой инстанции от 22.03.2000 - оставлению в силе.

При подаче кассационной жалобы ответчику предоставлялась отсрочка уплаты государственной пошлины, которая подлежит взысканию при принятии постановления.

Руководствуясь статьями 95, 171, 174, 175, 176, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо - Кавказского округа


ПОСТАНОВИЛ:

постановление апелляционной инстанции от 15.06.2000 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-2108/2000-38/46 отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции от 22.03.2000.

Взыскать с Армавирской женской организации "Вера" в доход федерального бюджета 834 рубля госпошлины по кассационной жалобе. Поручить Арбитражному суду Краснодарского края выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.