Федеральное государственное бюджетное научное учреждение Федеральный центр образовательного законодательства
Rus|Eng  

[Судебные акты отменены, договор аренды нежилого помещения признан недействительным в силу ничтожности, поскольку в соответствии с Федеральным законом ""Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации"" оспариваемой сделке перед ее заключением должна предшествовать проводимая экспертная оценка последствий такого договора для обеспечения социальной защиты и обслуживания детей]


ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности решений (постановлений)

арбитражных судов, вступивших в законную силу

от 5 июля 2005 г. Дело N А33-22624/04-С2-Ф02-3074/05-С2


Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Билобрам З.В.,

судей: Уманя И.Н., Палащенко И.И.,

при участии в судебном заседании:

представителя прокуратуры Иркутской области - Бурыкиной Л.Е. (удостоверение N 15129),

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу заместителя прокурора Красноярского края на решение от 9 марта 2005 года и постановление апелляционной инстанции от 6 мая 2005 года Арбитражного суда Красноярского края по делу N А33-22624/04-С2 (суд первой инстанции: Бычкова Л.К.; суд апелляционной инстанции: Гурова Т.С., Мыглан Л.А., Хорошева Н.В.),


УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Красноярского края в интересах муниципального образовательного учреждения "Межшкольный учебный комбинат N 2" (далее - МОУ "Межшкольный учебный комбинат N 2") обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Департаменту недвижимости администрации г. Красноярска (далее - Департамент недвижимости) и к обществу с ограниченной ответственностью "Акцент-К" (далее - ООО "Акцент-К") о признании недействительным договора аренды нежилого помещения от 29.09.1999 N ВС-4927, заключенного Департаментом недвижимости с ООО "Акцент-К", и об обязании ООО "Акцент-К" освободить арендованное помещение.

Определением от 2 ноября 2004 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Главное управление образования администрации г. Красноярска.

В порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, прокурор уточнил исковые требования, просил признать недействительным заключенный Департаментом недвижимости и ООО "Акцент-К" договор аренды нежилого помещения, временно свободного от уставной деятельности муниципального учреждения, от 29.09.1999 N ВС-4927 в редакции дополнений от 17.04.2001 N 2, от 04.03.2002 N 3, от 23.12.2002 N 5, от 15.12.2003 N 7, а также обязать ООО "Акцент-К" освободить муниципальное помещение.

Определением от 1 марта 2005 года производство по делу в части исковых требований об обязании ответчика - ООО "Акцент-К" освободить спорное помещение прекращено в связи с отказом прокурора от исковых требований в этой части.

Решением от 9 марта 2005 года, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 6 мая 2005 года, в иске отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, заместитель прокурора Красноярского края обратился в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение от 9 марта 2005 года и постановление апелляционной инстанции от 6 мая 2005 года отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

По мнению заявителя кассационной жалобы, договор аренды от 29.09.1999 N ВС-4927 не соответствует статьям 296, 299 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 13 Федерального закона от 24.07.1998 N 124-ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации" (далее - Закон об основных гарантиях прав ребенка) и является ничтожной сделкой (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В кассационной жалобе содержатся доводы о том, что выводы судов первой и апелляционной инстанций о невозможности признания спорного договора недействительным в связи с отсутствием его государственной регистрации являются незаконными и сделаны при неправильном применении норм материального права.

Проверив законность и обоснованность обжалованных судебных актов в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа установил следующее.

По договору от 29.09.1999 N ВС-4927 арендодатель - Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Красноярска (далее - КУМИ г. Красноярска) с согласия Управления образования администрации Ленинского района г. Красноярска передал в пользование арендатору - ООО "Акцент-К" нежилое помещение, временно свободное от уставной деятельности муниципального учреждения. Предметом договора от 29.09.1999 N ВС-4927 являлось нежилое помещение площадью 49,3 кв.м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Иркутская, 2. Договор от 29.09.1999 N ВС-4927 заключен на период с 01.09.1999 по 31.12.2000.

Срок аренды неоднократно продлевался дополнительными соглашениями от 17.04.2001 N 2, от 04.03.2002 N 3, от 23.12.2002 N 5, от 15.12.2003 N 7 до 30.09.2004.

По истечении срока аренды ООО "Акцент-К" продолжало пользоваться предметом аренды и возвратило его МОУ "Межшкольный учебный комбинат N 2" по акту от 03.02.2005.

Согласно договору от 26.10.2001 N 373, на момент подписания дополнительных соглашений от 04.03.2002 N 3, от 23.12.2002 N 5, от 15.12.2003 N 7 к договору от 29.09.1999 N ВС-4927 спорное нежилое помещение на праве оперативного управления принадлежало МОУ "Межшкольный учебный комбинат N 2".

Полагая, что КУМИ г. Красноярска, в настоящее время - Департамент недвижимости, неправомерно с нарушением статей 296, 299 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 13 Закона об основных гарантиях прав ребенка сдал в аренду имущество, находящееся в оперативном управлении иных лиц и являющееся объектом социальной инфраструктуры для детей, предназначенное для целей образования, заместитель прокурора Красноярского края обратился с иском о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды от 29.09.1999 N ВС-4927 и дополнительных соглашений к нему от 17.04.2001 N 2, от 04.03.2002 N 3, от 23.12.2002 N 5, от 15.12.2003 N 7.

При рассмотрении дела суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к правильному выводу о том, что договор аренды от 29.09.1999 N ВС-4927 и последующие соглашения о его изменении подлежали государственной регистрации.

Вместе с тем выводы судов первой и апелляционной инстанций о невозможности признать спорные сделки недействительными в силу ничтожности в связи с отсутствием их государственной регистрации сделаны при неправильном истолковании закона, что является основанием для отмены обжалованных судебных актов (пункт 3 часть 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора.

Государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года, обязательна, однако ее отсутствие не лишает заявителя права на судебную защиту.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации сделки не является препятствием для разрешения вопроса о соответствии этой сделки требованиям законодательства и, следовательно, о ее действительности либо ничтожности.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации", если государственное учреждение, являющееся объектом социальной инфраструктуры для детей, сдает в аренду закрепленные за ним объекты государственной собственности, заключению договора аренды должна предшествовать проводимая учредителем экспертная оценка последствий такого договора для обеспечения образования, воспитания, развития детей, оказания им медицинской, лечебно-профилактической помощи, социальной защиты и социального обслуживания детей.

В нарушение этого порядка спорный договор аренды от 29.09.1999 N ВС-4927 заключен при отсутствии экспертной оценки.

Помимо этого, договор от 29.09.1999 N ВС-4927 не соответствует пункту 11 статьи 39 Закона Российской Федерации "Об образовании", которым предусмотрена сдача в аренду государственным учреждением закрепленного за ним имущества с согласия совета образовательного учреждения.

С учетом изложенного договор от 29.09.1999 N ВС-4927 не соответствует Федеральному закону "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации" и Закону Российской Федерации "Об образовании", в связи с чем он является недействительным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа установил, что решение от 9 марта 2005 года и постановление апелляционной инстанции от 6 мая 2005 года Арбитражного суда Красноярского края подлежат отмене на основании пункта 3 части 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа


ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 9 марта 2005 года и постановление апелляционной инстанции от 6 мая 2005 года Арбитражного суда Красноярского края по делу N А33-22624/04-С2 отменить, признать недействительным договор от 29.09.1999 N ВС-4927 и дополнительные соглашения к нему от 17.04.2001 N 2, от 04.03.2002 N 3, от 23.12.2002 N 5, от 15.12.2003 N 7.


Председательствующий

З.В.БИЛОБРАМ

Судьи:

И.И.ПАЛАЩЕНКО

И.Н.УМАНЬ