Федеральное государственное бюджетное научное учреждение Федеральный центр образовательного законодательства
Rus|Eng  

[Иск арендодателя - образовательного учреждения о взыскании с арендатора неосновательного обогащения в связи с установлением в договоре арендной платы ниже той, что сложилась в регионе, оставлен без удовлетворения, так как бесспорных доказательств в обоснование заявленных требований не представлено.]


ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО - СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 27 ноября 2009 г. по делу N А67-1465/2009


резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2009 года

постановление изготовлено в полном объеме 27 ноября 2009 года

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Е.А. Каранкевича

судей М.Ф. Лукьяненко, А.В. Триля

рассмотрев в судебном заседании при участии представителей

от истца: Е.Н. Городилова, доверенность от 12.01.2009 N 19/38

кассационную жалобу государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Томский государственный университет систем управления и радиоэлектроники" на решение Арбитражного суда Томской области от 18.05.2009 (судья С.В. Воронина) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2009 (судьи Н.К. Калиниченко, Л.А. Гойник, Н.В. Марченко) по делу N А67-1465/2009 по иску государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Томский государственный университет систем управления и радиоэлектроники" к закрытому акционерному обществу "Томмаркет", при участии третьего лица - территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Томской области, о взыскании неосновательного обогащения,


установил:


государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Томский государственный университет систем управления и радиоэлектроники" (далее - ТУСУР) обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к закрытому акционерному обществу "Томмаркет" (далее - ЗАО "Томмаркет") о взыскании неосновательного обогащения в сумме 30 614 797 руб. за период пользования нежилыми помещениями, расположенными по адресу: г. Томск, ул. Ленина, 46, с февраля 2006 года по январь 2009 года.

Исковые требования со ссылкой на статьи 167, 168 и 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 27 Федерального закона от 22.08.1996 N 125-ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании", статью 39 Закона Российской Федерации от 10.07.1992 N 3266-1 "Об образовании" мотивированы тем, что договор аренды нежилых помещений от 28.02.2001, заключенный между истцом и ответчиком, является ничтожным в силу несоответствия его условий о размере арендной платы требованиям законодательства.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Томской области, впоследствии замененного в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на правопреемника - территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Томской области.

Решением Арбитражного суда Томской области от 18.05.2009, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2009, в удовлетворении исковых требований отказано на том основании, что истцом не доказано, что на момент заключения договора аренды в г. Томске цена аренды аналогичных помещений была выше, чем предусмотрено заключенным между сторонами спора договором аренды.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ТУСУР обратилось в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В обоснование своих требований заявитель жалобы приводит следующие доводы: арбитражными судами не был рассмотрен вопрос о соответствии либо противоречии условия договора аренды о размере арендной платы нормам Закона Российской Федерации от 11.07.1992 N 3266-1 "Об образовании" и Федерального закона от 22.08.1996 N 125-ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании"; истцом представлены надлежащие доказательства того, что размер арендной платы на момент заключения договора аренды в 2001 году был выше, чем установлено договором (ответы на запросы истца организаций, занимавшихся в 2000-2001 годах оценкой собственности и финансовой деятельности, технический паспорт спорного объекта недвижимости).

Участвующие в деле лица о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены в установленном законом порядке.

Проверив в порядке статей 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены принятых по делу судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между ТУСУР (арендодатель) и ЗАО "Томмаркет" (арендатор) 28.02.2001 был заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 1962,32 кв.м, находящихся в здании по адресу: г. Томск, ул. Ленина, 46, сроком до 31.12.2012. Сдаваемые в аренду помещения являлись объектом государственного нежилого фонда и принадлежали арендодателю на праве оперативного управления.

Размер арендной платы был установлен сторонами договора в сумме 149 953,1 руб. (без НДС) за помещения, расположенные на первом этаже здания (из расчета 119 руб. без НДС за 1 кв.м) и в сумме 21 822, 6 руб. (без НДС) за помещения, расположенные в подвале здания (из расчета 30 руб. без НДС за 1 кв.м). Определяя размер арендной платы по договору от 28.02.2001, стороны установили, что при подписании договора стороны исходят из того, что размер арендной платы при аренде аналогичного государственного недвижимого имущества Томской области определяется в соответствии с постановлением Главы администрации Томской области от 28.12.2000 N 474 "О порядке определения величины арендной платы за пользование объектами государственного нежилого фонда в Томской области".

Полагая, что размер арендной платы, установленный договором от 28.02.2001, ниже размера арендной платы, сложившейся в Томской области в 2001 году на аналогичные помещения, что влечет ничтожность договора аренды от 28.02.2001 и право на взыскание неосновательного обогащения с арендатора, истец обратился с настоящим иском в суд.

В силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

По правилам статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Таким образом, в предмет доказывания по настоящему спору входит факт пользования ответчиком спорными помещениями без правовых оснований и размер неосновательного обогащения.

ТУСУР, обращаясь с настоящим иском в суд, исходил из того, что заключенный между сторонами спора договор аренды от 28.02.2001 является ничтожным, поскольку условия о размере арендной платы, предусмотренные договором и являющиеся существенными, не соответствует требованиям Закона Российской Федерации от 11.07.1992 N 3266-1 "Об образовании" и Федерального закона от 22.08.1996 N 125-ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании".

Суд кассационной инстанции соглашается с выводами арбитражных судов о том, что материалами дела не подтверждается ничтожность договора аренды от 28.02.2001.

Согласно части 11 статьи 39 Закона Российской Федерации от 11.07.1992 N 3266-1 "Об образовании" в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды от 28.02.2001, образовательному учреждению было предоставлено право выступать в качестве арендатора и арендодателя имущества. При этом сдача в аренду государственным или муниципальным образовательным учреждением закрепленных за ним объектов собственности осуществляется без права выкупа с согласия совета образовательного учреждения по ценам, которые не могут быть ниже цен, сложившихся в данном регионе.

Поскольку вопрос о заключенности договора аренды от 28.02.2001 был установлен судебными актами по другим делам, имеющими по правилам статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора, вопрос о достижении между сторонами договора согласия по существенным условиям договора аренды в рамках настоящего спора не разрешался.

Таким образом, по правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцу было необходимо доказать, что размер арендной платы, установленный договором аренды от 28.02.2001, был ниже, чем размер арендной платы, сложившийся в г. Томске в 2001 году при сдаче в аренду аналогичных помещений.

В обоснование исковых требований истцом в материалы дела были представлены письма сторонних организаций, определяющих рыночную стоимость арендной платы в г. Томске. При этом истцом не представлены документы, на основании которых эти сторонние организации давали свои заключения об оценке рыночной стоимости арендной платы. Представленные в материалы дела письма сторонних организаций, содержащих собственное мнение о рыночной стоимости арендной платы в г. Томске, не соответствуют обязательным требованиям к отчету об оценке, установленным статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Следовательно, данные письма могут рассматриваться как отчеты об оценки и были обоснованно в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценены арбитражными судами наравне с другими доказательствами по делу, в том числе, с постановлением Главы администрации Томской области от 28.12.2000 N 474 "О порядке определения величины арендной платы за пользование объектами государственного нежилого фонда в Томской области", на которое стороны ссылались при заключении договора аренды от 28.02.2001.

Согласно постановлению Главы администрации Томской области от 28.12.2000 N 474 "О порядке определения величины арендной платы за пользование объектами государственного нежилого фонда в Томской области" размер арендной платы, установленный договором аренды от 28.02.2001, был определен ниже, чем, предусматривалось указанным постановлением.

Поскольку лица, участвующие в деле, не заявляли ходатайство о проведении экспертизы в целях определения рыночной стоимости арендной платы в г. Томске в 2001 году на помещения, аналогичные сданным в аренду по договору от 28.02.2001, а в материалы дела представлены доказательства, содержащие противоречивые данные о размере арендной платы в указанный период времени в г. Томске, суды пришли к обоснованному мнению об отсутствии бесспорных и достаточных доказательств того, что арендная плата, установленная договором от 28.02.2001, ниже арендной платы, действовавшей в г. Томске в 2001 году.

По правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований и возражений. Поскольку истцом не было представлено бесспорных и достаточных доказательств того, что арендная плата, установленная договором от 28.02.2001, ниже арендной платы, действовавшей в г. Томске в 2001 году, исковые требования, основанные на ничтожности договора аренды в силу противоречия его обязательным требованиям законодательства, обоснованно были отклонены арбитражными судами. Правила главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации к спорным правоотношениям не могут быть применены, поскольку материалами дела подтверждается наличие между сторонами спора договорных отношений.

Согласно статье 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить судебный акт, принятый судом первой и апелляционной инстанций лишь в случае, когда такой судебный акт содержит выводы, не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, а также, если он принят с нарушением либо неправильным применением норм материального или процессуального права.

При проверке принятых по делу судебных актов Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа не установил наличие оснований для их отмены или изменения.

Доводы кассационной жалобы аналогичны изложенным в апелляционной жалобе и апелляционным судом дана им надлежащая правовая оценка. У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов апелляционного суда.

Иных доводов, опровергающих правильность выводов арбитражного суда, кассационная жалоба не содержит.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа


постановил:

решение Арбитражного суда Томской области от 18.05.2009 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2009 по делу N А67-1465/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.


Председательствующий

Е.А.КАРАНКЕВИЧ

Судьи

М.Ф.ЛУКЬЯНЕНКО

А.В.ТРИЛЬ